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| 社情民意 |
05年社情民意第六期 |
| 政协社会法制委员会建议“推进物业管理市场化，服务现代化社区建设” 物业管理涉及千家万户的切身利益，关系到社会的稳定。提高物业管理质量和水平是实现市民安、居、乐、业和社区建设全面发展的一个重要方面，《淮南市住宅区物业管理办法》也已于今年8月正式颁布施行。田家庵是淮南的中心城区，要不断提升“住在田家庵”的房地产品牌效应，就必须有一流的物业管理与之相适应。因此，进一步加强和发挥物业管理的基础性作用，推进和完善社区的新型管理体制，是当前摆在区委、区政府面前的一个重要课题。 一、目前物业管理中存在的问题、矛盾及原因分析 从总体上看，我区物业管理的发展是健康有序的，取得的成绩也是明显的，总体发展水平处在全市前列，但是也还存在着服务水平与居民的要求不相适应的情况。 1、管理体制尚未理顺，阻碍了物业管理服务水平的提高。由于种种原因，围绕业主财产为主的自治管理与围绕物业管理企业服务为主的行业管理未能及时得到合理、清晰的区分，政府、行业、企业、社会乃至个人的职责界限划分得也并不是很清楚，导致物业管理中的各种矛盾交织在一起。同时，物业涉及水、电、煤气、通讯等诸多行业，涉及房屋维修、社区安全、绿化保洁、卫生消毒等很多内容，涉及邻里关系、社会公德、社区公共秩序等等，具有很强的社区性、综合性，但此项工作还未纳入社会综合管理的范畴，相关部门也未能有效地形成合力。由于体制上没能很好理顺，客观上导致矛盾和问题比较突出。 2、居民对物业企业的期望值和物业管理的实际状况不相适应。物业管理作为新兴产业，发展还不够成熟，与居民迅速增长的居住服务需要还存在一定的差距。另一方面居民尚未完全建立物业管理是有偿服务的观念，部分业主没有树立谁受益、谁付费的消费意识，在要求所得服务的同时，却不愿承担相应的费用支出，拖欠物业管理费的现象比较普遍，使得一些物业公司入不敷出，一定程度上制约了物业企业自我发展的能力和增加投资提高管理水平的积极性。园南村为物业收费问题，专门开设现场法庭，经法院执行才得到解决。 3、物业管理收费制度与物业管理的发展不相适应。省物管条例第39条规定，供水、供电、供气、供热和通讯、有线电视等单位，对最终用户实行装表到户，收费到业主，但有的小区没钱改造供水、供电设施，造成均摊，给业主带来损失，物管企业收取水电费难度大。同时收费时业主要正规发票，而供水、供电部门又不签定委托代收项目，只能开收据，造成物管企业被税务部门罚款。 4、开发遗留问题使物业公司规范化管理困难重重。由于商品房在规划和前期建设中出现的房屋质量、拆迁矛盾、公建配套不完善、开发商欠缴维修资金、规划变更销售承诺未履行等问题，业主往往会在入住后，把怨气发泄到物业管理公司身上，直接激发两者间的矛盾。 二、对物业管理发展的一些建议 物业管理是牵涉方方面面的社会基础性工作，自然受到社会各方的关注。在此，我们就物业管理工作的发展提出一些建议，希望能够对区政府及职能部门开展相关工作有所帮助。 （一）加强对业主大会和业主委员会的监督指导。目前业主大会和业主委员会的运作并不规范。由于缺乏对业主委员会的有效制约和监督机制，民主协商和少数服从多数的原则并没有得到充分体现。有的业主委员会不能真正代表大多数业主的利益，个别成员甚至把个人利益置于全体业主利益之上，任意决定业主共同事务，损害其他业主利益或业主共同利益。因此，街道办事处和房地产行政主管部门要正确处理行政监管和业主自我管理关系，按照《物业管理条例》的规定，切实履行对组建业主大会和业主委员会的指导责任，促进业主自我管理、自我约束机制的形成。要深入实际、耐心细致的引导业主大会在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序，选举热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任业主委员会委员。要通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益。同时要监督其不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 （二）规范前期物业管理。前期物业管理问题引发了许多矛盾和纠纷，解决这个问题应当作为一项重要的事情来抓。要逐步推进开发建设单位和物业管理分业经营，使物业管理企业真正成为独立承担民事责任的企业法人，实施专业化管理。要加强房地产开发与物业管理的衔接，加强对开发建设单位履行法定义务情况的监督，对违反有关法律规定的，要及时予以纠正。同时，还要规范前期物业管理招投标活动。对达到一定规模的住宅物业，开发建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业企业实施前期物业管理；对规模较小的住宅物业可以采取协议方式选聘物业管理企业。要按照《物业管理条例》等有关规定，加强监督，依法维护招投标当事人的合法权益，并根据物业管理的特点，降低招投标成本，减轻业主负担。 （三）建立“质价相符”的服务收费机制。要从满足不同类型的物业管理服务需求出发，完善物业管理服务收费标准，引导物业管理企业不断提高服务质量。要明确各类型物业管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成；根据物业管理服务内容、服务质量，制定居住物业的收费指导标准，方便消费者根据自己的消费水平选择相应的物业管理服务。同时，要通过深入细致的宣传，使广大居民树立物业管理服务的消费意识，不但要享受权利，也要承担义务，不能随意拖欠物业管理费用。 （四）完善住房专项维修资金制度。要全面建立住房专项维修资金制度。对未建立或未按标准建立专项维修资金的小区，必须尽快按照有关规定予以建立或补充。商品住宅和已售公房专项维修资金均应按照业主所有、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则实施管理。在完善住房专项维修资金的归集、管理、使用和监管等各项制度的同时，要抓好清理工作，坚决查处挪用行为，追缴挪用资金，并依法给予相应的处罚。 （五）整顿和规范物业管理市场秩序。整顿和规范物业管理市场秩序，是整顿和规范房地产市场秩序的重要内容。要坚持标本兼治、重在治本的原则，采取有力措施。要严格市场准入与清出制度，根据物业管理企业异地注册、异地管理经营的新情况，研究制定企业资质管理新办法，消除管理盲区和空白点。加大对管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业的清理整顿工作力度。要大力开展诚信和职业道德教育，加快建立物业管理企业信用档案，接受社会监督。要完善投诉举报制度，对群众的投诉和举报，应限时查处和答复，不得推诿扯皮。要注意尊重企业的经营自主权，纠正对物业管理企业的乱摊派、乱收费行为。 （六）大力提高物业管理从业人员素质。要开展物业管理技术进步方向和重点的研究，推动物业管理技术进步，提高技术含量和管理服务水平。要加强物业管理专业人员的管理，从注册物业管理师执业资格管理和物业管理员从业资格管理两个层次，建立职业资格制度，造就一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业队伍。要继续抓好多层次的人才培训，加强物业管理企业关键岗位（如小区经理）和一线职工的技能培训，提高从业人员的素质。同时要注意物业管理中介服务市场的发展和培育。要大力扶植包括基建、财务、法律、公关等专业人才在内的中介服务机构的发展，使其能为业主委员会提供各类专业的服务，并承担起业主委员会和物业管理企业沟通桥梁的作用。 （七）建立与建设现代社区相适应的物业管理体系。必须坚持“条块结合，以块为主”的原则，努力创建物业管理与社区建设良性互动的新机制，以物业管理服务推动社区服务发展，拓展社区服务范围，建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化社区。业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，接受居民委员会的指导和监督，并配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护社会治安等相关工作。 报：市政协办公室、研究室，区委各位常委、区人大各位主任、区政府各位区长、区政协各位主席。 送：区委、区人大、区政府、区纪委办公室，区直有关部门。 |
